Une charge en euros ne fait décider personne. Elle ne compte que traduite dans la grandeur sur laquelle chaque acteur est réellement jugé.
Chapitre 18 · annexes H et N.
Le traducteur — chapitre 18.2
La conversion suit toujours les mêmes trois gestes : ramener la charge à l'année, séparer ce qui est refacturable au locataire de ce qui reste au propriétaire, puis diviser par la base sur laquelle l'acteur est jugé — des loyers, une valeur d'expertise, un budget. C'est cette dernière division qui rend deux résultats incomparables entre eux. Choisissez votre situation.
Ce qu'il lit à la place de la charge
Marge d'autofinancement
Capacité d'endettement
Ce que le passage suppose
La part de la charge qu'il ne peut pas refacturer aux locataires, divisée par les loyers qu'il facture.
Sur l'office de Montpellier, 1 842 logements : 5,7 M€ de charge subie sur dix ans, soit environ 3 100 € par logement, dont 40 % au titre de la chaleur — non couverte par construction.
Le même euro de charge devient une marge d'autofinancement chez un bailleur, un appel de fonds chez un syndic, une valeur d'expertise chez une foncière. Un chiffre qui n'entre pas dans la grandeur sur laquelle vous êtes jugé ne produira aucune décision, quelle que soit sa justesse.
Les cinq chiffres à suivre — chapitre 18
Un tableau de bord surchargé ne sert à personne. Chacun de ces cinq chiffres répond à une question qu'un décideur se pose réellement, et porte son mode de calcul, sa maille et son indice de confiance.
1 indice C
Combien mes travaux me feront-ils économiser ?
C'est le seul chiffre qui autorise à engager une dépense. Il se compare directement au devis.
Charge subie moins charge résiduelle, l'une et l'autre en valeur actuelle sur le même horizon.
Maille : Bâtiment, sommable
2 indice B
À quelle date chaque élément de mon bâtiment lâche-t-il ?
Traduit une menace vague en échéance, et permet de repérer les rendez-vous à ne pas manquer.
Durée de vie résiduelle du composant le plus contraint, par la méthode factorielle corrigée du facteur climatique.
Maille : Composant, puis minimum
3 indice B
Combien manque-t-il dans ma caisse ?
La charge à venir diminuée de ce qui est déjà mis de côté. Le seul indicateur directement lisible par un conseil syndical ou un conseil d'administration.
Charge subie diminuée du fonds de travaux et des provisions constitués, projetés sur l'horizon.
Maille : Bâtiment
4 indice B
Qui paiera quoi ?
Récupérable sur les locataires ou non, couvert par l'assurance ou non, investissement ou charge courante. Cette ventilation révèle souvent que celui qui décide n'est pas celui qui paie.
Ventilation de chaque ligne selon la récupérabilité, puis application du taux de couverture année par année.
Maille : Ligne de charge
5 indice C
À quelle date mon bien deviendra-t-il difficile à assurer ?
Le chiffre le plus actionnable de tous, parce qu'un bien inassurable devient infinançable, donc invendable — bien avant d'être inhabitable.
On projette les sinistres à venir, puis on les compare au niveau à partir duquel un assureur cesse de renouveler. Ce niveau n'est publié par personne.
Maille : Bâtiment et portefeuille
Deux jauges à afficher à part, jamais fondues en une note unique
Complétude
Quelle part des informations nécessaires a réellement été fournie.
Fiabilité
Le résultat repose-t-il sur une mesure, sur un modèle, ou sur une estimation d'expert.
Un diagnostic peut être complet et peu fiable, ou partiel et très solide sur son périmètre. Les confondre en un score unique est la première dérive à refuser.
Trois chiffres que nous ne produisons pas
Le prix d'un diagnostic, le gain par euro investi, et le délai de retour sur investissement. Ils sont énoncés ici pour être opposés à quiconque prétend les fournir : le second exige de savoir ce que les travaux évitent réellement, une donnée qui n'existe pas encore en France. Un prestataire qui l'avance doit pouvoir dire d'où il la tient.
Chapitre 18, annexes H.6 et N. Les valeurs de jauge sont illustratives. Le thème « mesurer et prouver » →